天下熙熙，皆为利来；

天下攘攘，皆为利往。

钱来了

资本嗜血，无孔不钻，纵然是只有毛细血管大小的缝隙，也难以抵挡市场的疯癫。

近日，据多家媒体报道，自3月以来，房企融资火爆，日均获取融资金额达100亿元，月末日均融资金额更是接近200亿。

股票增发、债券等融资手段层出不穷。

仅仅3月份一个月，就有3000亿资金流入开发商蓄水池。

3000亿，什么概念？

年初时，曾有媒体大声疾呼，2019年，全国房企将有4026亿“地产债”到期，房企们债务压顶，违约潮将至，楼市寒冬将不可阻挡。

如今，房企们仅仅一个月就融资达3000亿，按照目前的势头，一年融资万亿，根本不是梦。

4000亿债务，对房企们来说，未免太小儿科了。

更重要的是，不仅流入房企的钱在增加，钱的价格也在降低。

目前，多家房企的债券融资成本已跌破4%，其中2月万科的一笔20亿元债券融资，利率更是只有3.65%，令万科一阵窃喜。

3月28日，万科快马加鞭，又在港股市场上配售了超过2.6亿港股，融资达77.8亿元，可谓伸手即来，而股权融资，对万科来说成本几乎为零。

一边是媒体们渲染的楼市寒风瑟瑟，一边是房企们融资不断，资本滚滚而来。

喧嚣的市场，令无数人驻足观望，楼市到底在发生着怎样的变化。

资产荒来袭，地方债遭疯抢

实际上，并不仅仅是楼市，就连曾经饱受诟病，已经被黑出天际的地方债，也迎来了春风。

据央视等多家媒体报道，3月末，浙江、四川突现个人投资者疯抢地方债。

按照财政部计划，浙江、北京、山东、陕西、四川是地方债柜台发行的首批试点省市，15亿宁波土地储备专项债和浙江棚改专项债，一经面世，10分钟便被抢光。

与此同时，四川发行的5年期土地储备专项债59.29亿元，其中15亿在通过银行柜台面向中小投资者时，虽然利率抵至3.31%，期限长至5年，但也很快被抢光。

几乎可以预见，陕西、山东、北京也即将面临着地方债柜台发行疯抢局面。

不知不觉间，这些和土地挂钩的地方债似乎已经成了很多人的香饽饽。

这意味着，无数人担忧的房地产商负债荒已悄然而去，新一轮资产荒已轰然而来。

所谓资产荒，说白了，就是无处安放的钱。

普通小散们资金有限，对于资产荒自然无感，但对于商业银行，无数手握巨量资金的投资者来说，将是难以逃避的囧境。

对他们来说，资金太多，收益高的资产实在太少了。

要知道，2018年，央妈通过连续四次降准，逆回购、MLF、TMLF、PSL、央行再贷款等手段，连续向市场投放了天量流动性，使得银行间拆借利率重新回到了2015-2016的低位水平。

资金的充裕，使得资产荒重新卷土而来。

大量无处安放的钱，开始四处躁动，就连饱受诟病的地方债也一时遭到疯抢，股市自年初以来，更是扶摇直上，迅速受到资金的疯狂追捧。

房地产作为中国最大的投资市场，房子、土地作为最具保值的投资品，自然是不可能置身事外的。

房企们作为楼市第一线的弄潮儿，过惯了一买、一建、一卖，高周转高负债的生活，对于借他人的钱，谋自己的利，早已轻车熟路，如今资金充裕，金钱遍地都是，对他们来说，自然如鱼得水。

自3月以来，风行了一年的土地流拍已经不见，取而代之的是日渐热闹起来的土地竞拍。

在济南，“开年最热闹的一次土地竞拍”吸引了16家房企参与，历经25轮竞拍，方得5.528亿元成交，上浮达50%。

在成都，浦江县土地首拍即溢价达56%；

在安徽，更是8天3个地王，3月21日合肥土拍中，滨湖新区楼面价高达1.71万元；3月14日宣城更是诞生了心底外；阜阳更是诞生了楼面价和单价双地王。

其他广州南沙区、杭州也纷纷不甘寂寞，不到一个月便拍地超200亿元，市场回暖之势如风。

不知不觉间，地产商掀起了一阵抢地潮。

预期

很多人说，地方债热销，房地产商抢地，和楼市又有什么关系，中央早已定调住房不炒，楼市早已被锁死，开发商纵然有通神的本领，也无法逆潮流而动，重掀楼市过去二十年的疯癫。

实际上，现实并不像有些人想的那么简单。

遭遇投资者疯抢的地方债，并不是普通的债券，而主要是土地储备专项债和棚改专项债。

这些债券看似利率低至3%多一点（免税），实际还原所得税和增值税后，收益率能达到4.5%-4.8%左右。

更重要的是，这些地方债和土地挂钩，风险极低，几乎等于刚兑。

也就是说，政府通过土地整备或棚改，获得新土地再出让，取得的资金除了用于棚改和拆迁外，还可以从中赚取差价，几乎是稳赚不赔。

当然，要稳赚不陪，未来土地的出卖价必须高于债券的成本，让土地价格上涨，否则地方政府只能“亏损”。

一般情况下，预测未来五年土地价格上涨，取多年平均GDP增速和近半年GDP增速的较低值。

2019年GDP增速预期为6.5%，也就是说，未来五年地价增速至少达到6.5%左右。

而房贷利率目前已普遍至少上浮15%左右，达到了5.635%。

这意味着，如果房价、地价不能平均每年增长6%以上，买房子就不划算，长期达不到这个增速，将没有人愿意再买房，房地产的链条将无法再维持下去。

地产商、投资客纷纷抢地、抢专项债，用脚投票，无疑意味着他们对楼市未来预期的看好。

2019房价如何走？

有人说，楼市短期看金融，中期看土地，长期看人口。

说白了，都是看钱。

钱聚则涨，钱散则泄，钱平则稳。

2018年，国家定调住房不炒，坚决遏制房价上涨，市场一时寒风阵阵，无数人纷纷预期，房价将迎来下跌。

2019年，还未等无数人反应过来，开发商抢地，投资者抢债，资产荒突然席卷而来。

在美国加息缩表步伐放缓，中美贸易争端缓和，经济压力不减，降税减费力度加大，加息预期依然存在的情况下，大量资本无处安放，楼市作为国内最大的投资市场，必然吸引大量的资金入场。

而随着各地纷纷开始放松调控，菏泽取消限购，衡阳取消限价、石家庄无门槛落户，变相取消限购的情况下，2019楼市将不再像2018年那么悲观，市场将迎来转机。