来源：投行大师兄

房价，是个永远不过时的热门话题。

讨论这个问题，很多人完全是根据情绪来，有的说人人都要买房会一直涨，有的说现在泡沫太大肯定崩盘。

如果不受情绪影响，我们心平气和地讨论一下房价，从哪里找根据？

我认为这个问题的答案是我国房地产的历史。

每个门口保安都会问的三个哲学问题是：你是谁？你从哪里来？你要到哪去？

只有看明白了历史，搞懂了你是谁和从哪里来，才能清楚的知道我们将来会去到哪。

从这个意义上，历史学才是真正的未来学。

1955年，一五计划提出优先发展重工业，“先生产，后生活”是城市建设的纲领。

当时的住房是什么呢？是“非生产性建设”，是要降低建设标准的，总之一切为了生产让路。

所以，你可以想象，在那个年代，住房质量是排不上号的，有的住就不错了。

1959年建工部召开的住宅标准座谈会上要求，公房居住面积采用人均4-6平标准。

这什么概念？三口之家大概就是十几二十平的住房面积。

但是即使这样，还是有很多问题。

那时的住房建设和分配由单位和政府统一主导，问题就来了，单位盖房子的钱，主要靠政府拨款，不够就自己想办法。

对企业来说，是“多建多赔，少建少赔，不建不赔”，没人逼着的话，谁愿意自掏腰包盖房子？

所以，当时的情况就是，房子供应紧缺，缺房问题严重，1978年，全国缺房户323万户，占居民总数的17%。

而且当时的公房租金非常的低，根据当时的《宿舍收租暂行办法》，每平米公房的月租是0.12元，带来的问题就是“租不养房”，后期房子的维护根本没法保证。

总结一下，这个阶段，由于政策纲领是优先保障生产，房子只是大时代背景下的小配角。

邓小平看到了住房存在的问题，1978年，他提出：

解决住房问题能不能路子宽些，譬如允许私人建房、私建公助、分期付款……

放在现在来看，房地产商赔钱简直可以当新闻看。但当时的情境下，几乎是个普遍问题。

邓小平后来发表讲话，提倡要改变一个观念，就是建筑业是赔钱的。

这一系列讲话精神，给后来的住房制度改革拉开了序幕。

当然，这个时候的时代背景是，改革开放已经轰轰烈烈开始了。1978-1994年，GDP实际年均增长超过10%，全国职工平均工资年均增长13.3%，城镇化率从17.9%增加到28.5%。

经济的增长，也迫切需要房地产行业制度的改革。

这段时间为什么叫房改启动前夜，因为这期间很多政策、改革都是在探索阶段，算是给后来的商品房时代做了铺垫。主要铺垫了这几方面：

（1）住房商品化改革。按照过去的路数，公家的房子超低的租金就能一直住着，谁还会自己去买房？所以这个改革就从提高租金开始入手。

（2）土地所有权和使用权两权分离。1980年深圳特区成立，但是特区建设干啥都要钱，咋整？收土地使用费！宪法规定土地不让租咋办？修宪！

从这开始，传说中的土地财政开始萌芽。

而且我觉得，深圳的创新精神从那时候也被写进了城市的基因里。只要思想不滑坡，办法总比困难多。

（3）开始了商品房预售制度。现在我们都很熟悉了，买期房嘛，先交钱，几年后交房，但在当时可是创新。

1994年，房企融资很困难，于是就学习香港，搞起了预售制度。这个制度在后来成了房地产商资金周转的法宝，被房地产商玩到了极致。

记得当时看过孙宏斌的往事，他每天都抓一屋子高管开会，只研究一件事情，就是公司现金流的周转腾挪，差一笔、差一天都不行。

当然，这期间也出现了乱集资、烂尾楼、海南房地产过热等等乱象，但抹黑走路，难免要摔几个跟头的。

总结一下这个时期，就是各个制度、模式都在探索磨合当中，是房改黎明的前夜。

1997，亚洲金融危机。到1999年，外商直接投资额首次出现负增长，同比增速-11.3%，经济环境压力非常大。

在这个背景下，国家提出：加快住宅建设，使之成为新的经济增长点和消费热点。

1998年国务院发了一个重要的23号文，要求停止住房实物分配，逐步实行住房分配货币化。

什么概念呢？就是可能你现在还会听到某些老国企有分房这种事情，但是很抱歉，这都是20多年前就该被叫停的的遗留问题了。

这个文件里还有非常重要的一个纲领，你一定要仔细领会：

高收入家庭购买或租赁商品房，中低收入家庭购买经济适用房，低收入家庭租赁廉租房。

如果没记住，多读几遍这句话。

从1998年定调以后，房地产就逐步成为国家支柱产业，产业增加值占比逐步增加：

房地产业的大发展，也确实有效提升了居民住房条件，人均住房面积大幅增长：

当然，房地产业大发展，也带来了房价增速过快等一系列问题。

很多人还没来得及上车，一眨眼车就跑出去老远。

为此，国家也密集发布多轮调控政策，限购、限贷，坚定实行房住不炒。

总体来讲，从2016年到现在，全国的房价控制得还是比较好的，没有大规模的暴涨。

另外，有关调控，我之前在留言区里说过，我们一定要清楚的知道，国家调的到底是什么？

是瞎炒作带来的过快的增速，而不是要把房地产业一棒子打死、让房价掉头向下。

房地产业是支柱产业、经济周期之母、民生的保障、金融危机的策源地，可真不是闹着玩的。

说实话，前几年因为各种能说和不能说的原因，我国的房地产行业发展确实存在很多问题。比如过度关注房地产对经济增长的作用，忽略了保障民生的作用；比如城乡失衡，土地财政推升房价；比如住房租赁市场乱七八糟，不规范不完善。

所以，未来的调控和政策加码的方向，其实已经呼之欲出了。

站在现在这个时点，我们再回过头看我让你多读几遍的1998年国家对房地产业的定调，可以说至今仍然具有先进性。我再写一遍：

高收入家庭购买或租赁商品房，中低收入家庭购买经济适用房，低收入家庭租赁廉租房。

总结一下就是：高收入靠市场，中收入靠支持，低收入靠保障。

国家的这个价值取向，其实到现在都没变过。

什么意思呢？就是大部分商品房，面向的本来就是高收入人群。

降低房价让所有人都能住上便宜房子，从来就不是一个解决方案，因为它不符合市场经济规律，只能存在于YY之中。

什么叫商品房？首先它是一个商品，得尊重市场规律。

然后，因为住房问题关系重大，所以国家会对中低收入家庭有支持和保障。

但如果有人期望有一天人人都能住上又便宜又好的大房子，那可能醒了以后真的会很感动。

站在历史的高度，才能客观的审视我国的房地产的地位和发展阶段，不受情绪影响，理性作出判断。