2017年即将翻篇，楼市调控已进入最紧要的攻关阶段，值此重要时刻，房企开始抛售房产了，多数还是国企、央企。

据上海证券报披露，仅2017年11月，就有11家房企密集抛售15个房产项目，总价高达560亿元。其中9家为国企、央企，1家民营企业，1家港资企业，名单包括中海、中航、中铁、招商蛇口、华侨城、长实地产、中国金茂、首创置业等。

华侨城，11月连续出售了位于深圳、重庆、北京的三处房地产项目，作价合计近80亿元。香港长实地产（李嘉诚）出售了位于核心区的香港中环中心75%的权益，金额达402亿港元（约合人民币336.86亿元）。

具体抛售项目如下：

华侨城：1、抛售深圳南山11栋别墅，5.04亿元；2、挂牌转让重庆公司51%的股权，包括两幅地块，合计13.95亿元；3、转让北京丰台地王项目51%的股权，合计56.8亿元（在此前的文章中提到过）。

中航：1、中航地产作10.64亿元抛售中航置业（上海）100%股权；2、中航国际抛售中航万科有限公司60%的股权。

中国金茂：以59.98亿元挂牌转让上海星港国际中心综合体50%股权和丽江紫荆旅游发展有限公司100%股权。

招商蛇口：挂牌转让镇江南山创意产业园发展有限公司60%股权及1.36亿元债权，挂牌价格为1.6亿元。

中铁：作价13.73亿元挂牌转让苏州置业30%股权及13.67亿元债权。长实地产（李嘉诚）：出售香港中环中心75%权益，合计402亿港元。中海：转让北京世纪顺龙房地产公司100%股权及债权。北京、上海、深圳、香港、重庆，这几个城市皆是中国房产前景最看好的城。房企们这么急于抛售房产的行为，有人解读为是房价开始下跌的信号。真的吗？

每年的年底，一些房企都会有类似抛售项目和子公司股权的行为，目的很明确，减少负债，提高营收，已获得稳定的排名，保护股价稳定，增强融资能力和发债要求。

资产结构、负债率与企业排名，是决定其融资能力和成本以及发债资格的关键。

证监会对于房企发债要求有明文规定。根据证监会发布的《关于房地产业公司债券的分类监管方案（试行）》的文件，房企发债必须满足基础指标和综合遴选。

基础指标：上交所要求，发行人为境内外上市房企、以房地产为主业的央企、地方房地产类国企和中国房协前100名企业，而且主体评级AA及以上并能够严格执行国家房地产政策和市场调控。

综合指标：主要设定了5个标准，第一、最近一年末总资产小于200亿元；第二、最近一年度营收小于30亿元；第三、最近一年度扣除非经常性损益后净利润为负；第四、最近一年末扣除预收款后资产负债率超过65%；第五、房地产业务在非一二线城市占比超过50%。

从基础指标来看，具备发债资格的房企，要么是央企，要么是地方国企，要么是上市企业，但都必须满足在企业排名中国房协前100名内。

综合指标方面的5个指标，符合其中任何一条，都不具备发债资格。

而以上抛售15个房产项目中，有10个处于高负债或亏损状态，如首创置业抛售的四川子公司百分百股权，总负债5.79亿元。华侨城抛售的51%股权的北京丰台项目，负债高达98.32亿元，当时还与南京地王崩盘一起掀起了一股地王崩盘舆论潮。

从华侨城公开的第三季度报还可以看到，华侨城的净利润和净资产增长都不错，但营收同比去年下降了26.48%。

华侨城第三季度公报

营收下降会影响房企的权益排名。所以，类似于华侨城这样的房企，急需抛售一些项目回笼资金，减小负债率，以提高企业排名，保护股价。

这些手段，是房企减压减负、保存实力惯用的方式，一些大房企也在用，只是方式略有不同。例如万科，在它每年的年报中都会有一项已售未结算的数据。2016年万科已售未结面积为2279.7万平方米，未结算合同金额约2782.3亿元。

未结算的金额对于企业来说，具有防风险作用，可以在某一年度销售收入下降比较多，对股价构成大利空的时候，随时顶上去对冲股市下行风险。

所以，年末房企集中抛售一些亏损和高负债的项目，是因为年末到了机构公布排名的时候。房企必须冲量，以提高自己的排名，好在来年有更好的融资能力和发债资格，实现资产结构和投资布局优化。

同时，在调控深入、成交量持续低迷的现在，房企也需要剥离一些高负债甚至亏损的项目，以回笼资金。这只能说明房企处境比之前困难了，并不能证明房价要开始跌了！

想上车的人，都在盼着房价下跌，跌到自己能买得起，最好能跌到全款买房，这种心情可以理解，但不能无视现实。

长沙、武汉、成都、西安、重庆一些去年没买打算等到今年买房的人，肯定恨死自己了，因为今年这些城市均开启了补涨模式。

近期，多家房地产研究机构的最新数据表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依旧低迷。从统计数据看，北京二手房市场价格整体回调10%以上，超过8成二手房房源出现降价。

1北京三环学区房跌了20%以上

近期，多家房地产研究机构的最新数据表明，截至12月中旬，北京新房和二手房成交量依旧低迷。

近日走访发现，以往被视为刚需的学区房也出现一定程度的跌幅，三环内一些学区房价格甚至下跌20%以上。

西城区：价格并未出现明显下降，长椿街地铁附近学区房，每平米均价仍在14万元左右。

如果不是实施调控，这里肯定不是现在的价格。此地价格最高曾达16万元/平方米。目前每平米已回调2万元左右，跌不下来，也涨不上去。

北三环：已出现低于6万元/平方米的低价，北三环附近，150平方米三居室学区房，报价900万元。

知春路、海淀黄庄、中关村附近的学区房，成交均价约在11万元/平方米，相比最高点已回调20%以上。

六环外：房价较坚挺亦庄区域房价维持在高位。

建造年代较新小区均价在4万元-4.5万元/平方米。建造年代较为久远的小区报价为3.7万元/平方米以上。距离市中心更远的亦庄区域，均价维持在4.5万元/平方米的高位。

据了解，经历了2016年底的上涨，此地房价每平方米上涨2万元以上。新楼盘的二手房比较抢手，加之往外卖的房源又少，所以调控并没有影响到这批新房的价格。

相关业内人士也表示，由于京东等知名企业在亦庄扎根，教育、医疗等方面都在引进资源，随着配套日渐完善，亦庄区域二手房相对抢手并不奇怪。

从统计数据看，北京二手房市场整体回调了10%以上，超8成二手房是降价的。其中，老旧差学区房领跌，很多老学区房已经跌回到去年三季度的价格。

2房价频繁下调是怎么回事？

值得注意，位于北三环的一套70平方米的学区房的报价。该学区房于2017年7月份在中介销售平台挂网，最初报价为660万元，在下调至600万元、再上调至630万元后，便一路下调。

截至10月份，报价调至580万元。目前业主报价为520万元，并备注价格还可以谈。频繁下调是怎么回事？

中介：最初报价660万元是业主的意思。但是结合大环境和成交价，如果想尽快出手，这个价格肯定是高了。

果然当时基本没人看房，业主听从我们的建议下调到了600万元。看房的人迅速增多，业主心态也爆棚了，强烈要求上调到630万元。这一调，看房的人自然就少了，也就一直没有合适的买主。业主着急出手，也就一路下调。如果买方是全款，价格还可以再低。

业主：现在北京房价低，如果再卖不掉，我们打算年后再说。我们不相信北京房价会一直这么低。这里毕竟是三环，还是学区房，难道要低过杭州吗？

另外，如果房子租出去，租金市场价都在6500元-7000元/月之间，如果是首套房，都能覆盖大部分月供。

专家：北京楼市降温，二手房价格下跌，这是多个调控政策的综合效应。而交易价格低迷，反过来使得很多房东脱手时犹犹豫豫，错过转手机会。

临近年底，发现真正的买家其实并不多，只能不断下调价格。不过，很多看似价格不断调低的二手房，其实相比去年还是明显上升，无非就是获利空间收窄。不管怎样，价格下调说明二手房房东对未来价格走势出现动摇。随着一线城市房价出现回落，预计会有不少城市将跟进。

3最直接的信号：二手房下跌才是真跌！

目前真正在下跌，或者很有可能会下跌的城市有哪些呢？

我们来看统计局给出的数据，有人说统计局的数据不准确。其实这样讲是不对的。我们本来就是一个政策市，行政手段的干预是可能改变房价的，也会改变预期。所以找出11月份二手房数据下跌、或者保持持平的一些城市。

这里还是要重复一个概念：只有二手房价格才能反正真实的市场。新盘价格定价权在于开发商，调控的时候有政府的备案价。新盘价格是被操纵的，不真实。

一线的北京、上海还在下行。（深圳广州显示环比上涨了0.1%，也没什么关系。深圳、广州楼市现在是很稳定的，而且深圳、广州调控的时间也比较早。）

二三线有天津、石家庄、南京、合肥、厦门、福州、济南、郑州、海口、秦皇岛、无锡、扬州、蚌埠、安庆、北海。

对比2015年的数据，这些城市大部分都是大涨过了。有些人问大涨过就不会涨了吗？从市场的角度说，商品价格大涨过以后就会有调整，这是规律。所以任何上涨的城市都会有回调的。至于回调幅度是多少，要看这个城市上涨的时候脱离了原本价值的幅度，要因城而异了。

4现在到底适不适合买房？

淡市的新房可买

曾经一位老司机说， 买新房，一定要抓住开发商的痛脚，趁他病，要他命。在房价大涨的时候，几乎没有什么新盘在卖。开发商大多都在捂盘。随着年底了。反而逐渐开始卖盘了，而且很多城市的开发商像商量好似得，一下子放出很多楼盘，比如南京、郑州这是为什么呢？

其实这涉及到开发商的营销策略。首先，开发商卖房子，一定是以获取最大利润为首要目的。在牛市的时候，房子不愁卖，政府还用备案价压着，那咱们就死磕，看谁耗得过谁。

等牛市过了，市面上钱也紧张了。开发商的目的从获取最大利润变成了“尽量回款，保证现金流”，毕竟，有钱维持运转，才能活的长远。淡季，一般的买房者是处于观望状态的。只有少量有实力的刚需，还有部分抄底的投资客才是开发商的客户。所以，虽然楼市新盘少了，可是大家都觉得房价要跌。这个时候，你要快速出手。

二手房，把握季节行情

没错！从05年到17年，除了大涨的年份，房价指数低估阶段大多集中在12月份到明年的3月份之前。即使是大涨的年份，这个时间段房价走势也是相对平缓的。

于是，我们得出结论：12月份到明年的3月份，这一段时间楼市很冷。而3月份之后，楼市房价才开始上涨。造成这种现象是偶然的吗？当然不是。原因是我们要过春节。至于买房这种大事，当然是“过完年再说”。而开春后，该上班的上班，该买房的也开始行动了。所以，业内把3月份叫做小阳春。3月份后，二手房市场逐渐活跃，开发商也开始推盘。

有经验的投资客，或者厉害的销售总，会根据3月份的楼盘定价和去化量判断将来一年的走势。

而我们买房的时候，可以反其道行之。买在淡市。

买家不着急买，不代表有卖家不着急卖。卖家明年也做好了要置换或者其他计划，希望在年底这段时间把房清出。在买家不多的时候，你会挑选到不错的低价房源，而且还没人跟你抢。