自2008年以来，房地产市场不断升温，成为各大资本追逐的市场，也是老百姓投资永远离不开的话题。但在房价不合理的上涨下，政府调控使得房地产企业的融资难度不断加大，在此背景下，由于信托投资方式灵活多样的特点，可以很好的弥补单纯银行贷款的不足，信托融资作为一种新兴的融资模式开始受到房地产企业的青睐。今天我们就带大家来了解一下，什么是房地产信托。

从广义上讲，与房地产相关的信托活动都可以被称为房地产信托，包括房地产资金信托和房地产财产信托。但在实际操作中，信托公司在开展的房地产信托业务基本都是狭义的房地产资金信托业务，几乎没有开展过房地产财产信托业务。

所以我们可以认为，房地产信托就是指信托公司作为受托人设立信托计划，将信托资金以信托计划的名义投资于房地产企业，由房地产企业用于房地产项目，进而获得信托收益，并将信托收益分配给信托计划受益人的投融资方式。

房地产信托的种类

1.债权型房地产信托

债权型信托是信托贷款业务的基础方式，债权型房地产信托即投资者作为委托人，信托公司作为信托合同中的受托人，房地产企业将其相关的土地使用权或者其他不动产等资产作为担保，此时由信托公司将从投资者手中募集的资金通过发放贷款的方式借给房地产公司，之后由房地产企业按照借款合同规定的利息和还款时间方式支付利息，并在信托计划到期时兑付信托本金的一种信托产品。

其中要注意，信托贷款业务需要满足地产融资的“四三二”条件。

小贴士：“四三二”

四：地产商必须“项目‘四证’齐全即土地使用证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证。”

三：企业资本金达到30%。

二：地产开发商二级以上资质。

2..股权型房地产信托

股权型房地产信托，是指信托公司将信托资金以股权收购或者增资协议的方式注入房地产公司，实现了对房地产企业的投资。如此一来信托公司其实就已成为了房地产企业的一名股东，由此就可以通过对于公司股权的分红、减资和转让来获得投资收益。之后，信托公司再按照之前的信托文件约定像投资人返还本金和分配信托受益。

所以，这种模式的优点就在于信托公司的投资实际上增加了房地产企业的自有资金，能够改善其企业资本结构，从而降低资产负债率，提高企业资信等级。但另一方面，由于涉及到股权问题，信托计划的退出和流动性可能会较差。

3.特定资产收益权信托

资产收益权信托是指以资产的收益权，作为信托基础财产，来解决了开发商前期的融资困境。具体来说就是，信托公司与房地产融资方签订一份《特定资产收益权转让合同》后，信托公司会把信托资金转给融资方，而作为对价，融资方会将特定资产的“资产收益权”转让给信托公司，如租金收益权、应收账款收益权、项目收益权等资产，但特定资产的所有权和占有权并不转让给信托公司。

由此，信托公司就可以通过这些资产产生的现金流来获得信托受益，并分配给投资者。而在后期，房地产企业再重新买回这些资产，从而偿还本金。

4.混合型信托贷款

当然前面说的三种模式也可以被组合在一起使用，如股权投资+贷款、股权投资+财产权信托、贷款+财产权信托等等，期限配置等方面就会比较灵活。

随着信托业的一步步整顿，其“可经营范围” 越来越窄，业务量也越来越少，在这之中房地产信托却成为了一项崭新、现实、强有力的突破口。尤其在当前股市大盘动荡不定的情况下，房地产信托很好的丰富资本市场的投资品种，为投资者提供了一条更加稳健的投资渠道。