1.广州拍地 只是走个过场

阔别10年，李嘉诚的长和系再次出现在了广州土拍上。

5月5日广州首轮集中供地结束，和记黄埔参与首次举牌竞价。

然而，它只是走了一个过场，拍地意向不大。

首先这一轮广州土拍的热度并不高，18块居住用地里的15块地，只获得了一家开发商的报价，以底价成交。竞争比较激烈的是两块地，分别竞价11轮和25轮。

和记黄埔参与竞拍的，正是热度最高、竞拍了25轮的广州白云区空港大道地块，吸引了中海、保利、华润、龙湖等头部房企竞争。

广州公共资源交易中心出价记录显示，和记黄埔给出了一个报价，同时也是低价的23.6亿元后，就没有继续竞拍了。

这块地最终被中海以27.2亿封顶总价拿下。

（来源：广州公共资源交易中心）

好一个虚晃一枪。

在一众国企央企背景的开发商里，和记黄埔约等于一个围观群众。

想要真正理解这个举动背后的意义，我们先得回顾过去10年，李嘉诚的一系列动作。

自2013年起，李嘉诚陆续出手广州西城都荟广场、上海东方汇金中心、南京国际金融中心大厦、北京盈科中心、上海盛邦国际大厦、上海陆家嘴世纪汇多个项目，累计抛售资产超千亿。

2015年9月新华社旗下瞭望智库发布题目为《别让李嘉诚跑了》的文章，批评长和系撤资是“失守道义”的行为。

长和系的目标根本不是房子，而是投资回报率。

确切地来说是长周期、稳定持续的现金流。

于是李嘉诚撤离大陆后瞄准英国，把大部分现金都用在了收购当地公用设施和酒店上。

整个李家家族掌控了英国大约30%的电力市场、7%的自来水供应、以及25%的天然气供给。

就在大家以为李超人会停止折腾，在英国养老的时候，他再次抛售资产，大举投资东南亚国家，比如越南。

自2021年开始，李嘉诚收缩海外资产版图。

先是把伦敦的物业卖给韩国企业套现超过100亿，随后又把航空公司和飞机打包卖给美国凯雷集团，套现超过330亿元。

众所周知港资房企的财务都相当稳健，杠杆很低。比如新世界发展2021年营收682亿港元，公司持有629亿现金，现金和销售比值为101%。

瑞银2022年3月的一份报告显示，长和系出售多项资产后，净负债率从2021年6月的13.3%下降到0.3%。

这个净负债率不仅在房地产行业十分罕见，在其他行业也是独一无二的。

手持海量现金的李嘉诚，自然不会让钱闲着，立刻做了两件事：

1.投资越南 2.重返内地

2022年4月李嘉诚旗下长实集团与日本的欧力士集团通过越南当地合作伙伴“万盛发”，与胡志明市市长商讨投资事宜。

为什么是越南？

房地产是一个强周期、重资产的行业，李嘉诚与老牌港资更偏爱商业地产，而不是住宅，喜欢建造CBD与写字楼、购物商场一体化的综合城市中心。

越南在可预见的5到10年里，会承接越来越多的中国外溢产业链。

（来源：新浪微博）

从微观上来看，越南1亿人口的平均工资在2000元人民币一个月左右，相当于中国三线城市劳动力成本的50%不到，适合发展劳动密集型产业。

欧美、韩国的超大型龙头，早在李嘉诚之前就加码投资了越南。

三星越南公司2021年营收742亿美元，生产全球50%的三星手机，出口到128个国家和地区。

耐克2010年在越南生产了37%的产品，使其成为最大的鞋类产品生产国。这个数字到2021年上升到了51%。

早在2020年李嘉诚旗下的维港投资就透露说：

东南亚现阶段处于关键时期，他们已经组建一支团队专门研究东南亚市场，未来还将投入更多资金。

英国房产咨询公司莱坊国际报告显示，2021年，越南净资产超过100万美元的富豪人数达7.2135万人，预计2026年这个数字会达到11.4807万。

新崛起的越南高净值人群，也会成为长和系未来旗下商城、写字楼、住宅的潜在客户。

从产业转型升级是一个必然的过程，通常会经历几个阶段：

1.一个或几个行业里多家龙头公司出现 2.龙头带动中低端产业链形成 3.中低端向中高端产业转型 4.少数核心产业链在打压下崛起 5.掌握一项或者几项核心产业链

越南目前承接中国产业外溢的是组装和生产环节，大部分产业出口到美国，越南和中国相比受到的冲击更小。

李嘉诚与长和系先押注越南，后重回内地市场，是既看中了东南亚国家的潜力，又想在中国楼市的这一轮宽松与托底过程中，分一杯羹。

2.告别囤地 嗅到新的信号

过去房地产三十年上升周期中，港资开发商一向是防守为主，内地开发商选择主动出击。

它们两个身上的标签分别是囤地和高周转。

长和系是囤地的代表企业之一，高周转带来的一系列问题，在长和系身上几乎都没有出现。

这也和李嘉诚本人的投资理念相符合，他更偏爱长周期、现金流稳定的商业资产。

比如大连西岗项目，2011年长实集团拍地花了19亿元，之后8年一直未建成出售，2019年转让给融创时，交易对价超40亿。

（来源：财新网）

囤地策略的效果在内地非常好，直到遭遇监管层的重锤。

国土资源部2012年颁布的《闲置土地管理办法》，未动工开发满一年的闲置土地，要按出让金的20%征缴闲置费。

未动工开发满两年的，会被无偿收回土地使用权。

非常有意思的是，2012年开始长和系基本没有再参与过国内的土地拍卖，2013年立刻转战英国，所以有了后来的一系列故事。

如今再次回到广州土拍战场，没了最拿手的囤地，港资房企还剩些什么呢？

自然是最拿手的商业地产运营和旧房改造能力。

长和系的竞争对手们，也不愿放弃内地巨大的市场，纷纷出手拿地造楼。

2021年9月，香港老牌房企希慎兴业以35亿元收购长实上海世纪盛荟广场。

2021年12月，瑞安房地产跟武汉城建集团成立的合资公司以总价170.31亿元拿下了武汉3宗地。

2021年12月，香港置地以34.3亿元竞得重庆2宗地、22.3亿元竞得成都1宗地。

2022年1月，嘉里建设以133.29亿元拿下上海黄浦区4宗地。

恰好之前国家明确提出，要支持刚需和改善性住房。中高端楼盘恰好也是港资房企们的最擅长的领域之一。

加上目前各城市政府在财政压力下，还要以扩张性的政策进行逆周期调节，保增长、稳预期，自然非常欢迎港资这样既有钱、开发实力又强的房企拿地。

仔细梳理港资最近两年的拿地思路，会发现随着市场环境的改善，它们参与的城市更新、旧改项目逐渐增多，这会成为继商场、写字楼之后，香港开发商最大的发力点。

过去10年，内地房企依靠高周转策略将香港房企逼到角落，它们只能做高端住宅与核心区楼盘。

如今市场形势转变，进入更高门槛的城市更新、商业广场经营和住宅精细化管理的时候，内地龙头和港资巨头的新一轮战争，才刚刚开始。

说李嘉诚抄底中国楼市，为时尚早，还不如说长和系是在投石问路。