·导读·

从城投公司的实际情况来看，很多城投公司的成立，是地方政府通过以部分财政拨款配比较大规模土地资产注入的方式成立的，所以城投公司在成立之初其账面即拥有较大规模土地资产。城投公司在诞生之初就与土地资产之间产生了密不可分的关系。所以土地资产对于城投公司的重要性不言而喻。

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土地资产是核心资产

◾土地资产是城投公司的重要资产。首先各个地方的城投公司一般都会拥有或多或少的土地资产；其次，土地资产的价格相对公允，是城投公司资产的重要组成部门，可以看做是城投公司资产质量的一个指标。当然，需要根据土地资产的位置、用地性质等多个方面来综合判断。

◾土地资产可以为城投公司融资提供增信。对于金融机构来说，土地资产是非常好的抵押、担保增信措施，可以为城投公司融资提供必要的抵押，不仅可以帮助城投公司实现融资，而且能够在一定程度上降低融资成本。

◾土地资产可以成为城投公司的收入来源。对于优质的土地资产，城投公司可以通过住宅房地产开发、商业写字楼、工业园区等方式，进行开发销售，成为城投公司的重要收入来源。

 ◾土地资产是城投公司的应急保障措施。城投公司在面临紧急资金需求的时候，可以通过出让土地资产的方式，筹集资金，确保能够为城投公司提供应急资金来源。不过，目前土地资产出让的方式也是需要一定的时间，而且根据土地资产的位置、用地性质等略有不同。

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城投与土地的关系

在地方经济发展与相互竞争的过程中，地方政府或相关载体会举借债务进行大量基础设施建设，提高地区生活和营商环境，再通过经济发展后带来的税收和土地增值收益偿还前期债务。这种通过土地增值平衡预算内短期无法平衡的基础设施投入资金就是通常所说的土地财政，而在此过程中，城投公司起到了非常重要的载体作用。城投和土地紧密结合，是最近二三十年各地城镇化进程中非常普遍的特征。城投和土地的关系，可以主要归纳成以下四种。

◾参与土地整理/一级开发。城投公司直接负责土地平整，待土地出让后由政府通过成本加成方式返还收益，根据政策的不同，经历过土储模式、政府购买模式、代建模式。

◾参与房地产开发。房地产开发分为商业性地产开发与公益性项目建设。城投公司可以通过公开市场“招拍挂”拿地，直接从事商业性房地产开发建设；政府划拨用地可以用于保障房、安置房项目建设；也有城市更新项目建设涉及城投一二级联动开发，其中拿地环节有公开市场“招拍挂”、定向“招拍挂”（可以设置条件、指定主体）、协议出让以及补缴价款等多种方式。

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城投与土地的关系二

◾土地增资与抵押融资。土地资产是城投公司重要资产，城投获得土地资产主要有三种方式：一是在城投公司成立早期，地方政府通过财政拨款或注入土地（生地-储备地、熟地-划拨地或出让地）、股权等形式对城投公司进行资产性支持；二是新增划拨土地，按照最新政策要求，划拨用地仅限于公益性项目建设；三是城投公司公开竞地获得出让用地。前两种方式可认为是政府对城投注入土地进行增资。出让用地可以办理抵押融资，而划拨用地若要用于转让、出租、抵押，需要补缴土地出让金进行土地性质变更。

◾土地市场景气度影响偿债能力。此外，随着房地产行业的快速发展，地方土地出让收入不断攀升。2007年之后，国家将全部土地出让收入纳入地方政府性基金预算管理。土地出让收入已成为地方政府重要的财政收入来源，土地市场的景气度也会在很大程度上影响区域内城投公司的偿债能力。