躲过了高房价，躲不过高房租。
最近，不断上涨的房租，引发了人们的关注。
其实，这波涨价潮，从六七月份的毕业季就开始了。
01
大学毕业生初识社会残酷的第一堂课，可能是在群租房里学到的。
这堂课的第一个关键词，叫价格高。
某房地产研究院统计数据显示，北京的平均租金是82元/平米，也就说，租个100平米的小三房，要8200元。注意，这只是平均数，越靠近市中心，租金越贵。
比如，北京西城区这套小房子，建于90年代，房龄比刚出校门的大学生还老。装修简陋、家具破旧，面积仅40平米，要价5500元。别瞧不上，很抢手的。
再看南京，6月份的平均房租是2774元/套。然而，像地铁2号线集庆门站区域，80平米的小两房，价格都在5000元以上。
（南京房租价格）
一二线城市房租高，三线城市也不甘示弱。在山东济宁，装修简单的房子，租金也要1000元以上。
这堂课的第二个关键词，叫涨幅快。
先看全国的情况，今年5月，CPI同比上涨了1.8%，租房指数同比上涨2.4%，比CPI高了0.6个百分点。
（上海各区房租价格）
热点城市租金上涨更快。据房天下的数据，2017年2月—2018年5月，17个热点城市房租年均上涨超过了8%，上海上涨19.5%、深圳上涨15.5%，北京更是大涨25.9%！
这个涨幅，离失控不远了。
02
房租为什么涨得这么快？还是要看供需关系。
先看需求。
从2009年到2017年，中国流动人口（非本地户籍）规模从1.8亿增长到2.5亿。
（中国流动人口规模）
其中的67.3%，也就是1.7亿人，需要靠租房解决住的问题。
（67.3%的流动人口租住私房）
每年的5月底到7月中旬，是租房市场的高峰期（另一个高峰期是务工人员进城的3月份）。
大量高校毕业生离校，造成短期内租房需求暴增，推高了房租。
某中介机构的统计数据显示，今年5月，北京西城、东城、海淀租赁成交量，环比增加了10%以上，决策时间也明显低于去年同期。这表明，北京租赁需求扩大，很多人已经开始抢房子了。
再看供给。
北京的租房供给，不增反减。特别是2017年年底，因大兴一场大火，北京开始整治群租房，客观上，压缩了供给量。
可以简单地算一笔账。北京规定，“出租房屋人均居住面积不得低于5平方米，每个房间的居住人数不超过2人”，也就说，一套100平米的小三房，最多只能住6个人，但搞成群租房，住25个人绰绰有余。仅以20人计算，清理一套群租房，意味着14个人无房可住，相当于消减了2套房源。
看数据，2017年1—4月，北京就整治违法群租房3709户，全年预计在7500套。也就是说，北京租房市场，变相减少了1万余套房源。
（北京整治群租房情况）
房源减少，北京不是孤例。链家研究院数据显示，从去年8月到今年2月，链家平台新增租赁房源套数连续7个月环比下降，目前租赁新增供给仅为2017年高峰的50%，租赁客房比由2017年末的1.9上升到2018年初的2.4。
租赁需求上升，供给不增反降。
房租能不涨吗？
03
资本力量，正在成为房租上涨的另一个推手。
当北京在清理群租房，深圳正引入资本，将城中村改造成长租公寓。
公寓的住房条件大为改善，房租也涨得吓人。有记者调查，改造后的长租公寓，租金比改造前，涨了两倍。
正因如此，深圳富士康员工不干了，要求涨工资，并希望深圳降低改造城中村的速度，以免交不起租金。
（深圳富士康员工的公开信）
根据计划，“十三五”期间，深圳要将100万套(间)城中村住房改造为长租公寓。可以预计，改造完成后，租金至少上涨50%。
在租购并举政策推动下，我国住房租赁市场一片火热，长租公寓尤其火爆。
据自如寓公布的数据，2015年长租公寓的门店增长率不足15%，2016年增长了35%，2017年更是高达40%。
（长租公寓品牌榜单）
资本正大举进军租房市场，烧钱抢占房源。前两天有一条新闻，蛋壳和自如两大长租公寓巨头争抢一套房源，原本房东心理预期在7500元一月，硬生生被炒到10800元让蛋壳拿下。
资本不是做慈善，一旦站稳脚跟，必然大幅提高租金，将付出的成本，转嫁到租户身上。
04
中国的情况，更为特殊。
国际上，衡量房产运行状况良好的租售比一般为1∶300到1∶200，即一个月的房租用200个月的时间能够把买房的投资全部收回。
（中国城市房屋租售比）
中国一线城市的租售比，普遍在1比500左右，有的城市甚至高达1比700。这意味着出租一套商品房至少要过40年才能收回成本。
也就说，相对于房价，中国的房租，太便宜了。
这是不是意味着，房租还将继续涨？
05
高房租，已经超过了很多人的承受能力。
通常来说，30%是房租收入比的“黄金分割”点。低于30%，处于幸福区间范围，超过30%，租金压力就会影响生活的幸福感。
北京大学毕业生的起薪没有准确的统计，如果以“2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜”作为参考的话，清华、北大这样顶尖名校的毕业生，平均月薪也就9000元。
（2018年中国大学毕业生薪酬水平排行榜）
仅仅租房，就要花掉其中的三分之一。由此看来，绝大多数的北京大学毕业生，恐怕都不太幸福。
中国青年报社社会调查中心联合问卷网，对租房的年轻人进行的一项调查显示，55.5%每月房租占月收入的1/3，20.7%每月房租占月收入的一半及以上。
易居房地产研究院公布了一份《全国50城房租收入比研究》报告，全国50个城市中，超七成房租收入比较高。
（《全国50城房租收入比研究》报告）
房租一年要涨个10%，算一下，你的收入增幅，能跑赢房租吗？
06
政府不断出台调控政策，死盯着房价。视线之外的房租，却一路狂奔。
有人会说，市场经济下，房租应该是市场说的算，让供求关系自由调节。
但要知道，租赁关系中，承租人始终处于弱势地位。供求失衡之下，承租人基本没有议价的本钱。
失控的高房租，比高房价更可怕。
居住是刚需，却不一定需要通过买房实现。当房价高到高不可攀时，租房就成为了人们最后的退路与底线。
不断上涨的房租，正在一步步击穿底线。
买不起房子，可以租房，租不起房子，又该怎么办？
延伸阅读：高房价之后，别让我们再被高房租打垮
葫芦刚刚按下，瓢就有了上浮的迹象。
时间来到下半年，房地产注脚由“房住不炒”变为“房价不涨”，在坚决摒弃夜壶的决心下，楼市呈现出提前入秋之势，高房价熄火已成定局。
脱缰野马般狂奔的房价被紧急刹车，但并没有失去接盘侠，气象更迭的租房市场用实际行动——高额房租涨幅，正式宣告高房租接棒高房价。
房价骤冷横盘、房租极速向上，楼市共识悄然换位；这对孪生兄弟的境遇拼凑出了楼市转型期的新世相。
01
房价与房租，两者之间存在着天然的传导关系。
这两年来的楼市调控，硬生生把一线楼市打成了滞涨模样，但由房价吐出来的血，早已经被蓄势待发的高房租接了个满盆。
以北京为例，自2017年3月开始，北京房价只能用四个字来形容——惨不忍睹。
在短短3个月的时间内，二手房成交均价由61326/平米直接跌至51785/平米，每平米直接直接下滑1万。
一手房市场上，房价环比直降，价格调整幅度在17%～20%。
房价下跌的实惠在人民群众的口袋里转了一圈，转手又溜了回去。
还是北京，3月到6月，北京各区房租租金平均值直线上升，租金最贵的东城区和西城区，房租平均值达每月每平米146元，与去年同期相比，每平米上涨了8.57%。
就目前来看，北京房租的整体同比涨幅超过了10%，特别是五环、六环附近的房子，根据面积大小，很多都是500元、1000元的往上涨。
个别热点区域甚至有30%的涨幅；每套房的租金已经接近了5000元。
除了北京之外，上海、广州、深圳、天津、武汉、重庆、南京、杭州和成都十大城市租金均较上月上涨。
于是乎，广大的吃瓜群众们，一边紧紧跟随在“房价不涨”的时代号召下，一边默默的拿出了信用卡应对着操蛋的房租现实。
02
相比于房价，吃瓜群众们明显更关心房租。
房价不管涨跌与否，如今的行情上不了车的掏空8个钱包也上不了，反正买不起，死猪不怕开水烫。但是房租不同，房租如果跟着上涨，那就真的伤筋动骨了。
对于吃瓜群众来说，真正的刚需不是买房，是租房。
去年我国流动人口差不多是2.5亿，而租房住的占了67.3%。一线城市更是如此。在深圳，就有80%的人在租房，其中商品房占到32.4%，每年商品房的租金总量达到了216亿。
今后这个租房比例，只会更高，不会更低。
经济学理论中最为著名的就是供需理论，当市场需求大于市场供应时，那么价格的上涨就成为了必然。随着国家对楼市调控的不断收紧，再加之高房价下仅有少数人能买得起房，那么剩余的大部分必然要通过租房来解决居住需求。
以北京为例，社科院2017年发布的《北京流动人口在京购房状况研究报告》显示，有14.6%的流动人口在北京购买了住房，也就是说，还有86.4%的人需要租房。
按照北京市2015年末年822万外来人口计算，将产生超700万人的租房需求，而目前北京租赁房源数量约为350间，还存在至少350万间以上租赁缺口。
可以预见的是，在强大的供需矛盾下，未来中国城市的房租一定是呈上涨趋势的。
这一点不止于于北京，更适用于所有人口净流入的城市。
03
尽管房租上涨，是基本的经济学逻辑，也是市场演变的客观规律。但我们不得不警惕这种如滚石下山般的趋势。
房租上涨 ，会产生两种效应：一是拉动效应，二是挤出效应。
拉动效应很好理解，房租的上涨，能拉动长租公寓等租房市场，慢慢化解中国巨大的房地产泡沫，拉动房地产行业的转型步伐。
而挤出效应则刚好相反。
过高的房租让租房主力军——广大年轻人一上班就处在经济的高压下，扼杀了年轻人的激情和创新，也扼杀了广大租房者的消费能力。不断上涨的租金正在侵害消费者特别是低收入消费者的利益，它让全社会的收入分配不均的状况日益严重。
高房租或许会导致内需不振，成为通胀推手，也对消费转型升级产生一定影响，这一点，在今年的社会消费数据和社会融资数据上得到了体现，租金上涨的“水波效应”，已经在一定程度上得到了体现。
一正一负，孰大孰小，仁者见仁，智者见智。
